Kontakt
KANCELARIA ADWOKACKA MACIEJ BARTNIK
mapa ul. Kotlarska 6/3
31-539 Kraków

 

 
tel. kom. (48)  608 011 931
   
e-mail bartnik@krakow-adwokat.pl

 

 

Nabywanie ziemi przez cudzoziemcówNabywanie ziemi przez cudzoziemców01 grudzień 2015

 

Nabywanie nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez cudzoziemców

 

    Z uwagi na upływ wynegocjowanego przez Polskę 12-letniego okresu przejściowego od jej wejścia do Unii Europejskiej, dotyczącego nabywania nieruchomości rolnych i leśnych przez cudzoziemców, 1 maja 2016 roku nastąpi zasadnicza zmiana w tym zakresie. Począwszy od tej daty cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami państw-stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej będą zwolnieni od obowiązku uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości rolnych i leśnych położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, o czym szerzej niżej.


 

Problematyka nabywania nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez cudzoziemców została uregulowana w ustawie z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2014 r. nr 167, poz. 1758 z późn. zm.). Ustawa ta wprowadza system reglamentacji obrotu nieruchomościami, uzasadniony koniecznością kontrolowania przez państwo nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Przysługiwanie prawa własności nieruchomości cudzoziemcom zostało skonstruowane jako wyjątek od przyjętej w państwie polskim zasady, iż własność nieruchomości stanowiących terytorium Rzeczypospolitej Polskiej powinna przysługiwać obywatelom polskim.  Tak więc, możliwość nabycia nieruchomości przez cudzoziemców, co do zasady, została obostrzona wymogiem uzyskania zezwolenia wydawanego przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych po spełnieniu przesłanek określonych w ustawie. Jednakże wstąpienie Polski do Unii Europejskiej znacząco ograniczyło możliwość reglamentacji obrotu nieruchomości w stosunku do cudzoziemców pochodzących z państw członkowskich.

W pierwszej kolejności należy rozważyć, do jakiej grupy podmiotów odnosi się ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Ustawa zawiera autonomiczną definicję cudzoziemca, określającą jednoznacznie grupę podmiotów zobowiązanych do uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy, cudzoziemcem jest:

  1. osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego,

  2. osoba prawna mająca siedzibę za granicą,

  3. nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,

  4. osoba prawna lub spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.

Jest to definicja szersza niż definicje zawarte w innych aktach prawnych, między innymi w ustawie z dnia 13 czerwca 2003 roku o cudzoziemcach (Dz. U. z 2013 r. poz. 1650), obejmuje bowiem swoim zakresem nie tylko osoby fizyczne, ale także osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Biorąc pod uwagę, że ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców stanowi lex specialis względem ustawy o cudzoziemcach, przy rozpatrywaniu cech podmiotu pragnącego nabyć nieruchomość należy posłużyć się definicją zawartą w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

    Na gruncie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców można zauważyć podział cudzoziemców na dwie kategorie ze względu na stopień ich uprzywilejowania. Pierwszą stanowią cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej, którzy co do zasady mogą nabywać nieruchomości bez zezwolenia. Do drugiej grupy zaliczani są pozostali cudzoziemcy, którzy nie zostali zwolnieni od obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości. Podział ten jest związany z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej i wymogiem dostosowania prawa polskiego do prawa wspólnotowego, ustanawiającego, co do zasady, swobodę nabywania nieruchomości w obrębie Unii Europejskiej przez obywateli państw członkowskich.

    W ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jednoznacznie został określony również przedmiot regulacji. Zgodnie z art. 1 ust. 4 nabyciem nieruchomości jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego, a więc nie tylko w wyniku zawarcia umowy kupna nieruchomości, ale także nabycie prawa własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego wskutek dziedziczenia, darowizny lub też zasiedzenia.

    Generalna zasada zawarta w art. 1 ust. 1 ustawy, iż nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, mająca na celu zapewnienie możliwości ochrony integralności państwa, dzięki uzależnieniu nabycia nieruchomości przez cudzoziemca od uzyskania zgody organu administracji publicznej, doznaje coraz liczniejszych wyjątków, spowodowanych przede wszystkim koniecznością dostosowania prawa krajowego do podstawowych zasad funkcjonowania rynku wewnętrznego Unii Europejskiej (zasada swobodnego przepływu towarów, usług, osób i kapitału).

Ustawa zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw-stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. Jednakże, w stosunku do nabycia nieruchomości rolnych i leśnych zezwolenie będzie wymagane z pewnymi wyjątkami przez okres 12 lat od wstąpienia Polski do Unii Europejskiej tj. do 1 maja 2016 roku (analogicznie, w stosunku do nabycia tzw. „drugiego domu”, czyli nabycia nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe nie stanowiącej miejsca stałego zamieszkania cudzoziemca, zezwolenie było wymagane przez okres 5 lat od przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, tj. do 1 maja 2009 roku).

Zezwolenie nie jest także wymagane w przypadku nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego, który w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi „wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych” oraz nabycia samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Zwolnieni od wymogu uzyskania zezwolenia zostali cudzoziemcy zamieszkujący w Rzeczpospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia im zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, jak również cudzoziemcy będący małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkujący w Rzeczpospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia im zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej pragnący nabyć nieruchomość, która będzie stanowić wspólność ustawową małżonków.

Ponadto, odstąpiono od wymogu uzyskania zezwolenia w przypadku nabycia przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym co najmniej 5 lat.

W pozostałych przypadkach niewymienionych w art. 8 ustawy, który ustanawia zamkniętą listę wyjątków, do nabycia nieruchomości przez cudzoziemca wymagane będzie zezwolenie wydawane przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych na wniosek cudzoziemca. Zezwolenie to jest wydawane w formie decyzji administracyjnej, po kumulatywnym spełnieniu przesłanek określonych w art. 1a ust. 1:

1) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,

2) cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczypospolitą Polską.

    Ustawodawca precyzuje drugą przesłankę w ustępie 2, uznając, iż okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzeczypospolitą Polską mogą być w szczególności: posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia, zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem polskim, posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, czy też wykonywanie w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej.

    W celu wydania zezwolenia cudzoziemiec powinien wystąpić z wnioskiem do ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Nie obowiązuje urzędowy wzór takiego wniosku. Należy go sporządzić w oparciu o informacje zawarte w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 roku w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., nr 729).

    Minister wydaje zezwolenie po stwierdzeniu, że przesłanki warunkujące wydanie zezwolenia zawarte w art. 1a ust. 1 ustawy zostały spełnione, przy braku sprzeciwu Ministra Obrony Narodowej (a w przypadku nieruchomości rolnych również przy braku sprzeciwu ministra właściwego do spraw rozwoju wsi). Sprzeciw ten może być wyrażony w drodze postanowienia w terminie 14 dni od doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

    Zgodnie z art. 1a ust. 5, powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w nabywania nieruchomości na potrzeby prowadzonej w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej powierzchnia powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności.

    Wniosek składany przez cudzoziemca powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego, oznaczenie nieruchomości, którą wnioskodawca chce nabyć, oznaczenie zbywcy oraz informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości. Cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia jest obowiązany dołączyć do wniosku dokumenty potwierdzające okoliczności zawarte w podaniu, jak również te potwierdzające jego więź z Polską oraz inne dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości. Wraz z wnioskiem należy również przedłożyć oryginał dowodu wpłaty opłaty skarbowej, która wynosi 1 570 zł  (obowiązek zapłaty opłaty skarbowej wynika z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o opłacie skarbowej).

    Przed wydaniem decyzji w sprawie zezwolenia minister właściwy do spraw wewnętrznych może zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku. Może on również przez odpowiednie służby podjąć czynności mające na celu sprawdzenie, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego oraz czy będzie ono zgodne z interesem państwa. Istnieje możliwość wydania zezwolenia zawierającego specjalne warunki, od których spełnienia będzie zależne nabycie nieruchomości.

    Uzyskane zezwolenie jest ważne przez 2 lata od dnia wydania, a ustawodawca nie przewidział możliwości przedłużenia jego ważności.

    Ustawa przewiduje także możliwość ubiegania się o tzw. „promesę”, czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości. Procedura uzyskania promesy wygląda tak samo, jak procedura uzyskania zezwolenia. Promesa jest ważna rok od dnia wydania i w ciągu tego okresu nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że zmianie uległ stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

    Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie mają zastosowania do nabywania nieruchomości w drodze dziedziczenia przez cudzoziemców uprawnionych do dziedziczenia ustawowego. Oznacza to, że zarówno nabycie nieruchomości przez cudzoziemca na podstawie dziedziczenia ustawowego, jak i dziedziczenia testamentowego, jeżeli należał on do grona spadkobierców ustawowych, nie wymaga uzyskania zezwolenia. Tak więc, obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ciąży jedynie na spadkobiercach nie należących do spadkobierców ustawowych dziedziczących na podstawie testamentu.

    Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, a więc bez uzyskania zezwolenia w przypadkach, w których jest ono wymagane jest nieważne (art. 6 ustawy). O nieważności orzeka sąd. Ponadto, w razie stwierdzenia braku wymaganego zezwolenia notariusz powinien odmówić sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, a sąd odmówić dokonania wpisu nabywcy w księdze wieczystej.



 

Wróć