Kontakt
KANCELARIA ADWOKACKA MACIEJ BARTNIK
mapa ul. Kotlarska 6/3
31-539 Kraków

 

 
tel. kom. (48)  608 011 931
   
e-mail bartnik@krakow-adwokat.pl

 

 

najem coronawirusnajem coronawirus27 marzec 2020

UMOWA NAJMU A KORONAWIRUS

 

 

              Obecna sytuacja epidemiologiczna na świecie generuje szereg poważnych problemów finansowych. Dotykają one wszystkich - zarówno przedsiębiorców jak i osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Wiele osób już bardzo dotkliwie odczuło negatywne skutki epidemii, nie ulega  jednak wątpliwości, że w najbliższym czasie problemy te będą się pogłębiać.

              Wielu uczestników rynku związanych jest umowami najmu różnego rodzaju – głównie są to umowy najmu lokali (mieszkalnych lub użytkowych). Aktualnie w najtrudniejszej sytuacji znajdują się przedstawiciele ostatniej z wymienionych grup, a więc najemcy lokali użytkowych - będący przedsiębiorcami, nieprowadzącymi ze względu na obecną sytuację epidemiologiczną, działalności gospodarczej w wynajmowanych przez siebie lokalach (czyli np. osoby prowadzące sklep odzieżowy w galerii handlowej, osoby prowadzące kawiarnię, restaurację lub salon kosmetyczny).

Ich największym problemem nie jest aktualnie sam brak zysku z tytułu prowadzonej dotychczas działalności gospodarczej, lecz konieczność ponoszenia kosztów działalności, która nie funkcjonuje. Racjonalnie działający przedsiębiorca, stara się więc obecnie podejmować działania, które umożliwią mu zmniejszenie tych kosztów, a tym samym pozwolą na względne ustabilizowanie sytuacji finansowej prowadzonej przez niego działalności i uchronią go przed bankructwem.

Często osiągnięcie tego celu wymaga zmiany lub rozwiązania umów, których wykonywanie generuje koszty. Przykładem tego rodzaju umowy może być właśnie umowa najmu lokalu użytkowego.

Powstaje zatem pytanie, co w tej sytuacji może zrobić najemca-przedsiębiorca? Nie pracuje, nie zarabia, a koszty najmu lokalu ponosić musi.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że sytuacja najemców lokali użytkowych z całą pewnością nie jest jednolita. Niektórzy z nich nie mogą świadczyć usług - ze względu na istniejące ograniczenia w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej [na podstawie rozporządzenia z dnia 20 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii] - np. prowadzić sklepu odzieżowego w galerii handlowej, a niektórzy nie chcą ich świadczyć – nie ze względu na zakaz obowiązujący na podstawie powszechnie obowiązującego aktu prawnego, lecz z racji ryzyka jakie niesie wykonywanie danego rodzaju działalności gospodarczej (np. salony kosmetyczne). Należy wyróżnić jeszcze jeden rodzaj najemców – przedsiębiorców, których przykładem mogą być wspomniane osoby prowadzące restauracje lub kawiarnie – są to przedsiębiorcy zajmujący się działalnością, której prowadzenie nie zostało co prawda zakazane przez ustawodawcę, lecz zostało znacznie ograniczone (zgodnie bowiem ze wspomnianym rozporządzeniem z dnia 20 marca 2020 roku - §6 ust. 1 pkt 1 lit. a), podmioty z branży gastronomicznej mogą świadczyć usługi na wynos lub z dowozem).

 

Wypowiedzenie umowy najmu – czy i kiedy jest możliwe?

W zależności od tego czy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony, obowiązują odmienne zasady w zakresie możliwości jej wypowiedzenia. Przy umowie na czas oznaczony, umowa co do zasady przestaje wiązać dopiero z upływem terminu jej obowiązywania. Istnieją co prawda okoliczności, w których może dojść do jej wcześniejszego rozwiązania wskutek żądania najemcy (np. na podstawie art. 664 k.c. w przypadku wady rzeczy najętej), jednakże aktualna sytuacja epidemiologiczna nie jest podstawą uprawniającą do skorzystania z tej instytucji.

Co do zasady, szerszy katalog okoliczności, w których może dojść do wypowiedzenia umowy najmu dotyczy umów zawartych na czas nieoznaczony. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są w tym przypadku następujące:

- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;

- gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,

- a gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód;

- gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Ponadto, każdorazowo należy mieć na względzie treść konkretnej umowy zawartej przez wynajmującego i najemcę, gdyż strony w pewnym zakresie mogą wprowadzić odmienne regulacje odnośnie możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę, aniżeli przewidział ustawodawca (np. w zakresie podstawy [przyczyny] wypowiedzenia czy terminu wypowiedzenia i sposobu jego liczenia).  

Strony mogą bowiem przykładowo:

- ustalić odmienne terminy wypowiedzenia najmu (w przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony),

- wprowadzić możliwość wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, wskazując w jakich konkretnych wypadkach uprawnienie to przysługuje oraz określając termin wypowiedzenia i sposób jego liczenia,

- wprowadzić katalog dodatkowych* sytuacji, w których możliwe będzie wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym (zarówno w przypadku umów zawartych na czas oznaczony jak i nieoznaczony).

*w tym miejscu należy zaznaczyć, że sam ustawodawca również przewidział sytuacje, w których może dojść do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, a więc „natychmiastowo” (w takich przypadkach umowa przestaje wiązać już w momencie złożenia oświadczenia o jej wypowiedzeniu). Jednakże, żaden z przypadków przewidzianych przez ustawodawcę, nie daje najemcy możliwości wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym z uwagi na obecną sytuację epidemiologiczną.

 

Jakie inne instytucje prawne przewidziane przez Kodeks cywilny

będą mogły mieć zastosowanie?

 

1.      Rebus sic stantibus - nadzwyczajna zmiana stosunków gospodarczych

Regulacja przewidziana przez ustawodawcę w treści art. 3571 §1 k.c. umożliwia Sądowi oznaczenie sposobu wykonania zobowiązania, oznaczenie wysokości świadczenia lub nawet orzeczenie o rozwiązaniu umowy. Powołując się zatem na tę podstawę prawną, najemca może wystąpić z powództwem, w którym przykładowo będzie wnosić o obniżenie czynszu, zmianę terminu zapłaty czynszu lub o rozwiązanie umowy najmu.

Jakie jednak okoliczności muszą zaistnieć, aby Sąd uznał roszczenie najemcy za zasadne?

·       musi dojść do nadzwyczajnej zmiany stosunków,

·       wskutek tej zmiany, spełnienie świadczenia musi być połączone z nadmiernymi trudnościami lub musi grozić jednej ze stron rażącą stratą,

·       wyżej wymienionych okoliczności strony nie mogły przewidywać przy zawarciu umowy.

Określenie „nadzwyczajna zmiana stosunków” odnosi się do stosunków o charakterze powszechnym (zarówno społecznych jak i gospodarczych). Należy stwierdzić, iż aktualna sytuacja epidemiologiczna, panująca nie tylko w Polsce lecz na całym świecie, z całą pewnością może zostać uznana za „nadzwyczajną zmianę stosunków”. Nie ulega bowiem wątpliwości, że prędkość i zasięg rozprzestrzeniania się wirusa COVID-19 to sytuacja wyjątkowa, dotąd niespotykana.

W Polsce ogłoszono stan epidemii, co skutkowało wprowadzeniem wielu ograniczeń, w tym również ograniczeń w zakresie możliwości prowadzenia działalności gospodarczej, co natomiast doprowadziło do znacznego obniżenia przychodów uzyskiwanych przez przedsiębiorców. Z całą pewnością, w obecnej sytuacji spełnienie świadczenia w postaci zapłaty czynszu z tytułu najmu lokalu użytkowego, może być dla najemcy połączone z nadmiernymi trudnościami lub może grozić rażącą stratą.

Nie ulega  również wątpliwości,  że sytuacja epidemiologiczna od początku podlegała (i wciąż podlega) dynamicznym zmianom. Strony nie mogły więc takich okoliczności przewidywać przy zawieraniu umowy. Choć można pokusić się również o odmienne wnioski, np. w przypadku umów zawartych w ostatnim okresie, w momencie gdy na terytorium Polski istniały już potwierdzone przypadki zarażenia koronawirusem.

Nie można jednak pominąć faktu, że zrealizowanie przesłanek określonych w art.  3571 §1 k.c., nie prowadzi do automatycznej zmiany treści umowy, lecz wymaga ingerencji Sądu.

Ponadto należy podkreślić, iż Sąd rozstrzygając przedmiotowe zagadnienie, będzie nie tylko szczegółowo rozważał spełnienie wszystkich wyżej wymienionych przesłanek (odnosząc je do konkretnego stanu faktycznego), lecz zgodnie z treścią art.  3571 §1 k.c. będzie również zobowiązany wziąć pod uwagę „interesy stron” i dopiero następnie „zgodnie z zasadami współżycia społecznego może oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy”.

 

2.      Następcza niemożliwość świadczenia

W niektórych przypadkach, należy także rozważyć możliwość zastosowania instytucji przewidzianej w art. 495 § 1 k.c., czyli tzw. następczej niemożliwości świadczenia.

Przy umowie najmu lokalu użytkowego, świadczeniem, które mogło stać się niemożliwe wskutek rozprzestrzeniania się wirusa COVID-19, może być świadczenie wynajmującego, a więc „oddanie rzeczy najemcy do używania”. Świadczenie to mogło stać się niemożliwe wskutek wprowadzenia przez ustawodawcę ograniczeń w zakresie możliwości prowadzenia działalności gospodarczej (wprowadzonych rozporządzeniem z dnia 20 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii).

Przykładowo - zgodnie z treścią w/w rozporządzenia, prowadzenie sklepu odzieżowego w galerii handlowej – jest zakazane (w tym przypadku brak jest jakichkolwiek wyłączeń).

Zakładając, że przedsiębiorca prowadzący taki sklep, posiada w treści umowy najmu zawartej z właścicielem centrum handlowego zapis, w którym wskazano, na czym na polegać używanie tego lokalu użytkowego (tj. na prowadzeniu działalności gospodarczej konkretnego rodzaju, w tym przypadku na sprzedaży odzieży) - można postawić tezę, że świadczenie to stało się niemożliwe (mając na względzie brzmienie rozporządzenia z 20 marca 2020 roku i przewidziany w nim zakaz prowadzenia działalności tego rodzaju).

Jeśli uznamy, że świadczenie wynajmującego stało się niemożliwe, gdyż nie może on oddać najemcy rzeczy do używania w sposób określony w umowie, to  strona, która miała je spełnić (czyli wynajmujący), nie może żądać spełnienia świadczenia wzajemnego (a więc zapłaty czynszu od najemcy), a w wypadku gdy już je otrzymała (najemca już zapłacił wynajmującemu) powinna zwrócić świadczenie, które otrzymała od drugiej strony (wynajmujący powinien zwrócić pieniądze najemcy).

Tu jednak pojawia się kontrargument wynajmujących, którzy wskazują, że galerie handlowe nie zostały całkowicie zamknięte – działają sklepy z żywnością, drogerie czy apteki. Wynajmujący uważają, że mogą udostępnić lokal, a więc mogą spełnić swoje świadczenie, gdyż zakaz wprowadzony w rozporządzeniu odnosi się tylko do podmiotów prowadzących działalność danego rodzaju, zabraniając im jej prowadzenia, nie odnosi się jednak w żaden sposób do właścicieli galerii handlowych.

W branży gastronomicznej wynajmujący podają jeszcze jeden argument  - wskazują, że najemcy w dalszym ciągu mogą prowadzić działalność gospodarczą w wynajmowanych lokalach w zakresie realizacji zamówień z dostawą i na wynos (gdyż przy tym rodzaju działalności mamy do czynienia jedynie z ograniczeniem możliwości prowadzenia działalności gospodarczej, a nie jej całkowitym zakazem).

Niemniej jednak rozstrzyganie sporów w powyższym zakresie, a więc przesądzenie czy w konkretnym stanie faktycznym świadczenie stało się niemożliwe, również leży w kompetencji Sądów.

 

3.      niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania wskutek okoliczności, za które najemca nie ponosi odpowiedzialności

Twierdzenie o powszechnie panującej pandemii koronawirusa można również próbować wykorzystać jako argument przemawiający za nieponoszeniem przez dłużnika (tu najemcę) odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonania zobowiązania (czyli np. za opóźnienie w zapłacie czynszu).

Jednakże, stawiając tezę, iż okolicznością, która doprowadziła do nienależytego wykonania zobowiązania w konkretnej sprawie, był rozwój epidemii koronawirusa – należy pamiętać, iż równocześnie trzeba wykazać jakie znaczenie miała ta okoliczność dla wykonania zobowiązania w tym konkretnym stanie faktycznym. Niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez przedsiębiorcę musi być bowiem normalnym, obiektywnym następstwem tej okoliczności (tj. aktualnej sytuacji epidemiologicznej wynikającej z rozprzestrzeniania się koronawirusa i związanymi z nią skutkami – np. obostrzeniami wynikającymi z wprowadzonych regulacji prawnych).

Nie można więc wykluczyć, że możliwe będzie uchylenie się od odpowiedzialności umownej wskutek powołania się przez najemcę na „okoliczności za które dłużnik  odpowiedzialności nie ponosi”. Wszystko jednak zależy od konkretnego stanu faktycznego i od treści konkretnej umowy. Ponadto należy podkreślić, że na te „okoliczności” będzie można się skutecznie powołać dopiero w toku ewentualnego postępowania sądowego wszczętego przez wynajmującego, który będzie dochodzić np. należności z tytułu zaległego czynszu.

 

4.      polubowny sposób rozwiązania sprawy – dojście do wypracowania zgodnego stanowiska

Nie ulega wątpliwości, że spośród wszystkich wskazanych wyżej rozwiązań, jedynie wypowiedzenie umowy może wywrzeć w tym momencie bezpośredni skutek prawny. Pozostałe rozwiązania, zakładają oparcie się na instytucjach, których możliwość zastosowania będzie musiał ocenić Sąd – np. zmiana umowy na wniosek najemcy przy powołaniu się na klauzulę rebus sic stantibus; stwierdzenie, że mamy do czynienia z następczą niemożliwością świadczenia wynajmującego wskutek czego świadczenie najemcy należy uznać za nienależne; stwierdzenie, że opóźnienie w zapłacie czynszu było wynikiem okoliczności, za które najemca nie ponosi odpowiedzialności.

Aktualnie Sądy nie funkcjonują normalnie, odwołano większość posiedzeń do końca kwietnia 2020 roku, odbywają się tylko niektóre sprawy zdefiniowane w regulaminach sądów jako „pilne”. Oczywistym jest, że w momencie, gdy sytuacja wróci do „normalności”, sprawy zawisłe już przed Sądami, z pewnością będą rozpatrywane w pierwszej kolejności, a więc rozpatrywanie nowych spraw ulegnie dodatkowemu wydłużeniu. Tym samym, dochodzenie należności przez wynajmujących, czy też żądanie rozwiązania lub zmiany umowy przez najemców  będzie odsunięte w czasie, gdyż będzie mogło mieć miejsce dopiero wtedy, gdy sytuacja się uspokoi, Sądy będą mogły normalnie funkcjonować i nadrobią istniejące zaległości.

 

Celowe wydaje się zatem podejmowanie prób renegocjowania umów, tak aby każda ze stron już teraz mogła odnieść jak największe korzyści, a przynajmniej  - aby mogła jak najmniej stracić.

Nie ulega wątpliwości, że w szerszej perspektywie właścicielom powinno zależeć na funkcjonowaniu biznesów osób, które wynajmują od nich lokale. Wynajmujący nie chcąc negocjować z najemcami ryzykują bowiem, że najemca szybko przestanie płacić czynsz, gdyż stanie się niewypłacalny - choć mógłby np. zgodzić się na płacenie niższego czynszu. Co więcej, gdy sytuacja się uspokoi, ceny najmu z całą pewnością spadną, a aktualni wynajmujący będą zmuszeni do poszukiwania nowych najemców, choć mogliby dotychczasowych nigdy nie utracić

Warto więc próbować wypracować rozwiązanie, które będzie uwzględniało interes obydwu stron.

  

Wróć